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央视狠批万科!这类房子千万不要随便买

文|凯风

央视点名,政府约谈,业主踩雷,这一次中招的是万科。

近日,央视报道万科在佛山销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”:将办公用房包装成公寓楼盘,出售给购房者,涉及约5800多名业主。

对此,央视表示:

挂羊头卖狗肉的事,早晚都要穿帮,在国家的法律法规面前,再大的店,也不能欺客!

随后,佛山市政府约谈万科,要求其必须尽快制订系统的解决方案,引以为戒,举一反三,全面梳理排查。

对此,万科有关负责人表示,万科集团将积极制订并落实整改方案,给业主一个满意的答复。

这件事,带来了几多警示?

01

很多人将板子打在了业主身上。

一个理由是公寓价格明显低于住宅,且一个产权70年,一个40年,业主一开始不可能不知道两者巨大的差别。此外,白纸黑字的合同在前,业主自己未尽审核义务,最终出了问题,岂能推给别人?

这种说法大有市场,以至于在央视曝光之前,开发商也是以此作为辩解:

所涉及的多座房屋,规划用途为办公用房,对此,与客户签订的《商品房买卖合同》已做出明确约定,客户知悉并签字确认。

这是典型的苛责受害者的论调,且混淆了基本事实。一则,业主一开始就清楚自己买的不是“住宅”,而是误以为属于“公寓”,谁知道最终却变成了“办公用房”。

因此,业主的维权诉求并非要求“办公用房”改头换面成“住宅”,而是要求恢复成承诺的“公寓”。

住宅、公寓和办公用房,这三者有天壤之别。住宅可居住可落户,公寓虽不能用于落户和入学,但起码可以居住;但办公用房禁止有居住用途,若已把办公用途改为居住用途,未经规划的,属于违建。

二则,开发商无论如何辩解,都无法否定这样一重事实:无论是在一开始的销售环节,还是在相关文件上,都有关于“公寓”的相关表述,或明或暗地给人以误导。 这种误导无论是集体有意的,还是来自个别销售人员,作为行业龙头的万科,都无法规避自身责任。三则,楼市上行阶段,一切问题都可以容忍。而当楼市进入盘整乃至下行阶段,所有问题都会被放大。

在楼市上行阶段,许多人购房极其盲目。别说去审查购房合同的每一处细节,有些连样板房都没仔细看就匆匆下定。这种事情在过去屡见不鲜,之所以未引发舆论关注,根本原因在于楼市处于上行阶段,只要房价上涨,一切问题都不成问题。 然而,当楼市横盘乃至下行之时,小问题变成大问题,大问题更加不能忍受,从而形成维权风暴。02公寓,只是一个约定俗成的说法。 在我国的建设用地中,并没有“公寓用地”这种说法。相比而言,居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地、物流仓储用地是更为常见的分类。

公寓和办公用房都从属于”商业用地”性质。在很多城市,公寓也是以商业办公用地的名义进行建设的。不过,为了做出区分,公寓一般使用的是“公寓式办公”这样的表述,而写字楼使用的则是“办公用房”的概念。

这两类房子概念相近、土地性质一致,因此容易混淆,开发商往往也以此打擦边球。

在政策宽松时,这两者基本可以混同。然而,一旦政策收紧或者楼市处于下行阶段,这两者的差别就就会被无限放大,而商住公寓往往会成为首当其冲的调控对象。2017年,北京出台政策,明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”;同一年,上海全面叫停公寓项目,明确办公用地、商业用地不得建设公寓式办公、酒店式公寓。

而广州也曾出台规定,新建商业公寓只能出售给企业,不得出让给个人,后来虽有所放松,但这一政策带来的影响不容小觑。

显然,且不说公寓不仅面临着税费高企、不能用于落户的天然缺陷,而且公寓与办公用房一直都暧昧不清,市场上充斥着大量的办公用房改为商住公寓的案例,让人防不胜防。

更关键的是,许多公寓,本身就游走在法律的灰色地带,容易成为楼市调控的牺牲对象。这种投资,风险越来越高,不确定性越来越大,不可不谨防。

03

退一步讲,即便是合法合规的公寓,在投资上同样面临着诸多陷阱。

其一,公寓一般属于商业地块,土地使用权只有40年,而住宅的土地使用权有70年之久。更关键的是,在产权问题上,住宅已经明确到期可自动续期,大概率是免费续期,而公寓却不会有这样的待遇。

其二,公寓的流动性远远不如住宅,原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠,而公寓则要承担全部税费,整体税费成本高达10%-15%左右,而住宅的税费成本只有2-5%。

值得一提的是,土地增值税正在进行立法。这里的土地增值税,个人住宅具有豁免之权,但公寓则要如数征收。换言之,公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税等,还要缴纳土地增值税。(参阅《土地增值税来了!楼市突放大招,比房产税更猛?》)

其三,公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅,是因为土地成本相对较低,土地使用年限相对较短,且没有学位配套,水电费用按照更高标准的商业处理,且贷款年限远低于住宅,实质成本一点都不低。

许多人投资公寓的理由,是公寓的租金回报率相对较高。的确如此,一线城市住宅的租金回报率不足2%,而公寓却可以达到5%以上,接近国际平均水平。

但问题在于,5%的年化回报并不高,货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是,买房要的是房价上涨的收益,而不是漫长的租金回报,手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产,不是什么好事。(参阅《楼市避雷指南:这些房子不要碰》)

其四,许多公寓本身就是非法的。商业用地出让的公寓,至少在形式上还是合法的,但一些集体用地建设的所谓公寓,本身就是违建。

这些公寓与小产权房性质相似,价格虽然便宜,甚至只有同一地段住宅的1/3乃至更低,但没有产权证,能用于抵押和出售,更不能用于落户和入学。所以,这些公寓多以长租形式进行出让,租赁期一般都为40年。(

今年3月底,位于广州大石的We公馆被勒令拆除,这一公寓项目已存在四年之久,商铺食肆酒店和租赁房都正常运作。之所以最终仍难逃被拆除的命运,核心的问题就在于违建。

04

那么,到底该如何避雷?

判断一个房子,到底属于住宅、商住公寓还是办公用房,主要有三种方法。

其一,看土地使用年限。一般而言,住宅用地使用年限为70年,商业用地使用年限为40年,工业用地使用年限为50年,综合用地多为50年。

公寓属于商业用地,使用年限基本都是40年。当然,市场上也有少量70年产权的住宅式公寓,这就要结合用地性质综合判断。其二,看用地性质。我国的建设用地,主要分为居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地等。

要知道,这些土地性质不同,土地出让价格完全不同,不能随意混淆。显然,只要土地性质不属于“居住用地”,都不能视为住宅,不能享受住宅的一系列政策优惠。

其三,看不动产登记类型。如果在不动产证上,登记为“公寓式办公”的一般均可视为正常合规的商业公寓。

而登记为“办公用房”的,则基本不能用于居住,即便一开始可以混水摸鱼,也存在某一天被集中整治的风险。

05

记住这句话,蒙眼买房的时代已经过去了。

楼市处于上行期,房价只要一路上涨,所有的问题都不是问题。无论是购买住宅,还是投资公寓,乃至买到了名副其实的办公写字楼,只要有上涨预期,所有的问题都不再是问题。

然而,当楼市进入下半场,住宅都在面临高位盘整,遑论公寓和写字楼?不仅这些产品的库存情况大相径庭,而且未来的投资回报率同样存在很大差异,更关键的是,这些房子的安全边际也完全不同。

换言之,楼市下半场,买房投资是个专业之事。凯风君在此前的多篇文章里,都已提出警告:没有流动性的房子不要碰,学位房不要乱买,不亮灯的远郊新房、没有学位的老破小要谨慎,小产权房、法拍房更要万分谨慎。

显然,不要听信诸如“刚需随时上车”、“是房子就买”的一面之词,也不要把几百万的合同不当回事,一定要看清白纸黑字背后隐藏的陷阱,更要看清市场大势的走向。

再说一句,在楼市下半场,安全性和流动性,比房价更重要。

 来源:国民经略  编辑:滚动新闻编辑组

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